Sammendrag
Ejendommen Kavsbjerggård ønskes ombygget til 10 boliger. I den gældende lokalplan er hovedbygningen udpeget som bevaringsværdig og længerne som bevaringsværdige strukturer. Ifølge lokalplanens bestemmelser skal alle ændringer af hovedbygningens ydre godkendes af Kommunalbestyrelsen.
Endvidere søges der om tilladelse til at fælde det ene af de to bevaringsværdige træer i alléen nærmest hovedhuset alternativt udføre en kraftig beskæring. I forbindelse med indretning af parkeringsareal ønskes en del træer med stammediameter over 25 cm fældet.
Baggrund
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 104, og den tilhørende vejledning "Bevaring i Gl. Skovlunde" som er grundlaget for kommunens planmæssige administration af Gl. Skovlunde, og har til formål at sikre bevaring af Gl. Skovlundes særegne miljø. Lokalplanen bestemmer at alle ændringer af bevaringsværdige bygninger skal godkendes af Kommunalbestyrelsen. Træer, der er udpeget som bevaringsværdige, og alle træer med en diameter over 25 cm målt en meter over terræn må ikke fældes uden Kommunalbestyrelsens tilladelse.
Ejendommen har stået tom i flere år og er i forfald, så det er af afgørende betydning, at der snart sker en istandsættelse, hvis gården skal bevares.
Sagsfremstilling
Der er ansøgt om tilladelse til at ombygge den firlængede gård til 10 boliger. Af ansøgningen fremgår det, at taget ønskes udskiftes til rød vingetegl med zinktagrender, eksisterende vindskeder og tagudhæng bevares eller udskiftes med kopier, vinduer døre og porte males i vogngrøn, stålbænke udføres i sort skifer, sokkel forbliver sort og facade forbliver pudset hvid. Eksisterende vindueshuller genbruges eller kopieres.
Ombygningen indebærer, at der på hovedbygningens haveside tilføjes tre kviste og at et vindue udskiftes med en terrassedør. Kvistene ønskes udført med flunker, front og tag i zink. I den sydøstlige facade ønskes tilføjet en dør. I den sydvestlige facade ønskes tilføjet tre vinduer og en dør og i den vestlige facade (ud mod gadekæret) ønskes tilføjet to vinduer og en terrassedør. Generelt tilføjes ovenlysvinduer på bygning et, to og tre.
De fire skorstene på hovedbygningen bevares, mens de to stålskorstene på længerne fjernes.
Gårdspladsens stil bevares, men for at sikre ordentlige adgangsforhold omlægges belægningen og der udlægges bordursten i tre m bredde fra bygningen. Eksisterende beplantning fjernes og der plantes en kastanje eller lind midt i gården.
Den fremtidige bebyggelsesprocent bliver 39. Den nuværende bebyggelsesprocent er ikke beregnet eksakt, men vurderes til at være på ca. 28 pct. Bebyggelsesprocenten stiger, fordi tagetagen indrettes til beboelse.
I henhold til lokalplan 104, § 7.1 kan Kommunalbestyrelsen tillade en forøgelse af bebyggelsesprocenten med henblik på at bevare den eksisterende bygningsvolumen ved en bevaringsværdig bygning.
Ansøger ønsker at etablere to nye overkørsler til ejendommen. En til Gl. Skovlundevej ud for porten i bygning fire, hvori der indrettes garage til syv biler samt en fra Kavsbjerglund til p-plads øst for ejendommen.
Ansøgningen har været sendt i naboorientering til de grundejere, der fremgår af bilag samt Gl. Skovlunde Landsbylaug og Skovlunde Lokalråd. Alle bemærkninger er vedlagt som bilag.
Godkendelse af adgangsforholdene til ejendommen er en afgørelse efter vejloven, og har ikke været tænkt som genstand for naboorienteringen, da de ikke skal godkendes af Teknik- og Miljøudvalget. Forholdene er dog nævnt her, da de har givet anledning til mange bemærkninger.
Der er kommet enkelte bemærkninger til bygningsændringerne. Skovlunde Lokalråd udtaler, at de er positive over for tilføjelse af kviste og ovenlysvinduer samt omplacering af vinduer og døre, da de er tilpas diskrete og respekterer byggestilen godt. Dog mener de, at anvendelse af røde tegl er en markant ændring i forhold til det nuværende skifertag på hovedbygningen og metaltage på de tre længer.
Naboen i Kavsbjerglund 9 bemærker, at gavlen ind mod hans ejendom ændres for meget. Nanoen udtrykker ønske om at man i større udstrækning bevarede port og låger samt resterne af den gamle kornkran. Desuden er naboen bekymret for indblikgener fra vinduerne i gavlen.
Vejlauget Lystoften er bekymret over, at den gamle gård omdannes til et moderne lejlighedskompleks, fordi Kavsbjerggård er kendt som områdets vartegn og bidrager til den idyl, som mange forbinder med og værdsætter ved Gl. Skovlunde.
En borger skriver, at anvendelsen af zink på kviste vurderes at være for skinnende og foreslår anvendelse af et mere mat materiale.
Flere borgere er bekymret for udsigten til, at der bliver fældet træer på ejendommen.
Der er indsendt mange bemærkninger til adgangsforholdene til ejendommen. Det drejer sig om bekymring for den øgede trafik og deraf følgende forringelse af trafiksikkerheden, parkeringsproblemer på Kavsbjerglund, reduceret mulighed for at anvende vendepladsen til oplag af byggematerialer, parkering mv.
Administrationen har vurderet de indkomne bemærkninger vedrørende de ansøgte adgangsforhold. På baggrund af erfaringstal fra Miljøstyrelsen forventes antallet af ture til ejendommen, der berører Kavsbjerglund at ligge på mellem 16 og 29 pr. døgn. Dette anses for at være begrænset, men dog en stigning i forhold til i dag.
Kavsbjerglund og dermed også vendepladsen er en offentlig vej, og er efter vejlovens § 80 ikke lovlig at anvende til oplag. Det er således heller ikke lovligt at anvende vendepladsen til håndtering af affald herunder storskrald. Vejbredden er ca. 6 m. Vejreglerne anbefaler en køresporsbredde på 3 m på veje uden bustrafik med en hastighedsbegrænsning på 50 km/t. Der er i den henseende således intet til hinder for at øge trafikmængden. Med hensyn til Brandvæsnets indsatsmulighed er der alene krav om en bredde på 2,8 m.
Administrationen har vurderet, at det fremsendte projekt for ombygning af Kavsbjerggård til boliger respekterer bygningens stil, og alle materialer er i overensstemmelse med bevaringsvejledningen for Gl. Skovlunde. Det er korrekt at kvistene i zink, umiddelbart er skinnende, men materialevalget er i overensstemmelse med bevaringsvejledningen og bliver mat i løbet af et par år.
Det er korrekt, at det røde tegltag umiddelbart er meget anderledes end det nuværende eternitskifer, men administrationen vurderer, at det er et fint alternativ, som passer til den nye ensartede anvendelse af de fire længer til boligformål, og som er i fuld overensstemmelse med bevaringsvejledningen.
Administrationen vurderer, at forøgelsen af bebyggelsesprocenten er acceptabel, set i lyset af, at byggeretten for rækkehuse i henhold til bygningsreglementet er 40 pct.
Administrationen har fastsat følgende princip for vurdering af, hvorvidt de bevaringsværdige træer kan fældes. De fire træer, som i lokalplan nr. 104, bilag 2, er udpeget som bevaringsværdige, bevares. Det ene allé-træ tættest på bygningen opstammes let af hensyn til taget på hovedbygningen.
De øvrige træer, der alene i kraft af deres størrelse er bevaringsværdige, er blevet vurderet enkeltvis. Et bevaringsværdigt træ vil som udgangspunkt kun kunne fældes, hvis der bliver genplantet. Alternativt udpeges et mindre træ, som med tiden kan blive et bevaringsværdigt træ. I vurderingen er indgået, at haven og bevoksningen bærer præg af manglende vedligeholdelse og udtynding. Administrationens registrering, og indstilling til dispensation til fældning fremgår af bilaget.
Der ønskes bemyndigelse til at foretage mindre justeringer efter dialog med bygherren, bl.a. fordi bevaringen af fyrretræet med nr. 13 kan være problematisk i forhold til udførelse af afløbsarbejde.
